当前位置:首页 > 店铺转让 > 出售店铺 >

淘金二手商铺“六步走”

16029348-9fb1a03a802cecb9.jpg

二手商铺的投资潜力清晰可见,投资者可以多加关注。但是他们的投资方式应该和一手店不同,这其中还是有很多投资选择技巧的。一般来说,淘金中的二手店铺可以分为六个步骤。

二手商店也有黄金可买。记者了解到,在北京、上海、广州等一线城市,进入房地产市场的二手商铺相当多,包括一些成熟的临街商铺。对于投资者来说,除了直接从开发商手中购买新开发的物业,二手商铺也是一种选择。

但相比一手店,投资二手商铺与前者有很多不同,比如如何考察商铺的实际价值,其交易环节要规避的风险如何不同。本刊根据专家介绍,结合具体案例,从六个方面介绍如何考察二手商铺价值,了解规划变化,供投资者参考。

广州中原地产商铺部高端业务经理廖楚涛表示,二手商铺的价值评估要客观。他说:“二手商铺的价格可以用租金回报收入来衡量,与一手店不同,有过多的人为包装和炒作。”

上海美联物业商铺部副业务经理楼峰告诉记者,二手商铺的投资风险更容易控制。二手商铺的增长也是可以预见的。周边商圈环境如何,未来商圈是否会恶化,都可以在购买二手商铺时确定。

记者了解到,目前北京、上海、广州等地的二手房市场都有不少商铺挂牌转让,很多商铺都特别标注了“附带租赁”,因此购买此类商铺可以产生收益。投资者不妨关注一下这类物业,说不定能从中发现有价值的物业。

投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示,投资二手商铺,需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做扎实的准备工作。下面我们结合具体案例逐一分析。

不同于一手店,二手商铺的价值是可以评估的。对于投资者来说,如何准确确定商铺的价值,与投资的成败息息相关。

钟先生手里有一笔闲钱,股市风险加大。他想投资商店。上海一家房产中介的经纪人向他推荐了一个临街商铺,对方报价45000元/m2。在专业人士的建议下,钟先生决定先检查一下这些商铺,以确定它们的价值。

【专家点评】廖楚涛表示,投资二手商铺是一项非常专业的投资。为了控制风险,首先要做的就是对商铺进行价值评估。有些投资者根据人流量来决定商铺的价值,这是不可取的,因为人流量不一定能转化为有效的购买力,而这会影响商铺的经营状况,从而影响商铺的投资收益。

廖楚涛表示,投资者在考察商铺价值时,可以根据商铺租金和整体市场费率计算其价格。公式可以简单表示为:(月租金11)/单价=收益回报(其中11表示一年内租用11个月)。比如目前商铺的市场认可度在5%左右。如果钟先生考察的商铺月租能达到7元/m2天,就适合投资。

这里需要提醒的是,投资者在调查商铺租赁价格时,不要只看卖方提供的租赁合同,而要多到市场上多点考察,以免被卖方提供的虚假合同所欺骗。但为了更准确的评估商铺价值,专业人士建议聘请专业评估公司进行评估,可以根据专业公司提供的风险评估报告来决定投资。

商铺所在的区域是否会面临规划的变化,也关系到投资的成败,需要慎重。

钟先生突然想到了什么。他的一个朋友从开发商手里买了一套商铺,因为规划变更陷入了两难的境地。他不知道investi是否

【专家点评】楼峰说,对于一个店铺来说,其整体商圈的商业规划非常重要。商铺的价值受周边环境和商业规划影响很大。“我曾经遇到过一个投资人,买了一个临街商铺,却面临着被拆迁的尴尬局面,要为投资人承担很多损失。”他说。因此,娄峰认为钟先生有必要了解规划变更信息。他建议投资者不妨去规划部门了解一下商铺的位置是否有新的规划变化,也可以询问一下周边的租户。

经过前两步的调查,钟先生决定在专家的建议下对商铺的土地使用情况做更多的了解。因为他了解到市场上有些商铺原来是居民住宅,后来以“住而不居”改变了用地性质,所以想了解清楚,以免以后和邻居发生矛盾。

[专家点评]上海联业律师事务所主任律师王展表示,目前部分路段的商铺已经进行了“住改非”改造,但土地使用证上仍注明“居住用地”。但是楼主卖的时候很可能是作为“店铺”来卖的,所以投资者在购买的时候要特别注意。对于一些没有通过正规渠道审批的“居改非”,未来可能面临注销的风险。

因此,他建议在签订合同时,对房产证做一个专门的条款,注明双方的约定和违约赔偿的方式。但如果是私人“住所变更”,投资此类商铺风险很大,可能无法办理营业执照,没有经营资质,不建议购买此类商铺。

租客准备买商铺了吗?租期是多长时间?室内装修如何处理等。这些都是投资者需要提前了解清楚的。

告诉卖家钟先生,租客放弃优先购买权,请他放心。但钟先生觉得应该多了解一下情况,于是和租客沟通。租客告诉他,租期还没到期,就告诉他,如果要提前解除租赁合同,需要对装修进行补偿。

【专家点评】表示,钟先生这样做是有必要的,因为对于租赁过程中的商铺来说,有很多问题需要提前处理。

首先要处理的是优先购买权。如果卖家已经出租给他人,业主在过户时一般需要提前三个月告知租客出售的情况,因为租客有优先购买权。如果合同在有效期内,它对买方有约束力。因此,自用的买方应事先就此问题进行协商。提前解约。如果出卖人表示承租人放弃优先购买权,出卖人还必须提供相应的书面证据,作为合同中附生效条件的条款。

房屋设备装修的约定要详细。二手店装修,可能会配备各种设备。在买卖合同中要单独做一个附件,列明《房屋设备装修装饰清单》。房费是否包含这些设备装修费用要说明。如果没有,折扣是多少也要说清楚。

钟先生很担心税费问题,因为他知道卖家要承担营业税等很多税费,是一笔不小的开支,所以他还是想知道所有税费是否都包含在房价里了。

【专家点评】楼峰说,钟老师的做法看似多余,其实不然。商铺交易需要缴纳的税费主要有:营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能占到卖房利润的一半。所以对于卖家来说,他可能不愿意承担这么大的费用。如果店铺报价中没有包含税费,那么税费如何承担需要双方共同协商决定,否则会因为税收分成而无法完成交易。

有专业人士建议,在公司出售商铺的情况下,可以利用股份转让的方式合理规避部分税费,因为两种转让方式所缴纳的税费差别较大。

后来,钟先生去商业银行咨询商铺抵押贷款的事情。他想知道目前商铺贷款有什么限制。

【专家点评】工商银行上海分行漕河泾支行信贷部人士表示,目前商铺贷款审核比较严格,较低的标准是面积超过50平方米,总价超过40万元。大部分是街边有独立产权的店铺,分割的店铺都在控制之下。另外,零售按揭贷款的比例并不高,商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定。评估价低于实际成交价的,实际贷款比例应低于50%。

wx.jpg

服务热线:E-mail 3360地址:海南省琼海市爱华东路军队车库旁全称:海南中信易居投资管理有限公司

  • 关注微信

猜你喜欢